Prezentujemy postulaty rzecznicze wypracowane wspólnie z poznańskimi organizacjami pozarządowymi, które przyświecają nam podczas prac w zespole ds. polityki lokalowej w Poznaniu.
POSTULATY LOKALOWE POZNAŃSKICH ORGANIZACJI POZARZĄDOWYCH 2020
POSTULATY związane z epidemią COVID-19, które zostały zawarte w petycji skierowanej do Prezydenta Miasta Poznania.
1. 100% ZWOLNIENIA Z CZYNSZU NA CZAS PANDEMII i 70% DO 3 M-CY PO
Był to jeden z głównych postulatów, który niestety nie został spełniony, a organizacje pozarządowe zostały potraktowane tak samo jak przedsiębiorcy i o możliwości ubiegania się o tę formę zwolnienia decydowało, czy organizacja mogła udowodnić spadek dochodów.
2. POZYTYWNE i szybkie ROZPATRYWANIE WSZYSTKICH WNIOSKÓW NGO
Tylko 25 wniosków złożonych przez organizacje zostało rozpatrzonych w 100% pozytywnie. Wiele organizacji nie przystąpiło w ogóle do tego programu, gdyż nie mając żadnych przychodów nie mogły udowodnić ich spadku o 25%.
3. DOSTOSOWANIE SPECYFIKI KRYTERIÓW I WNIOSKU DO NGO
Wszystkie organizacje zostały potraktowane jak przedsiębiorcy, mimo że tylko 11% wszystkich organizacji pozarządowych w Polsce prowadzi działalność gospodarczą.
4. BRAK RADYKALNYCH KROKÓW PRAWNYCH I FINANSOWYCH PODCZAS PANDEMII
Znane nam są organizacje, które otrzymały wypowiedzenia w czasie pandemii lub krótko po jej zakończeniu oraz takie, które musiały zrezygnować z lokali, gdyż nie były w stanie opłacić czynszu.
POZOSTAŁE POSTUALATY, KTÓRE POZWOLIŁYBY WYPRACOWAĆ MODEL PRZYJAZNEJ POLITYKI LOKALOWEJ W POZNANIU
5. OBNIŻENIE STAWKI CZYNSZU DO 3zł/m2 W PRZYPADKU DZIAŁALNOŚCI KAŻDEJ ORGANIZACJI POZARZĄDOWEJ
Na mocy umowy dzierżawy zawartej między Miastem Poznań a Zarządem Komunalnych Zasobów Lokalowych postulujemy obniżenie czynszu do 3 zł netto/metr wszystkim organizacjom pozarządowym i przedsiębiorstwom społecznym (Aneks nr 8 do umowy dzierżawy nr D/51/1031 z dnia 9 października 2013, par. 1 ust. 12, zał. nr 5).
6. WYJAŚNIENIE KWESTII RYCZAŁTU ZA MEDIA TAKŻE PODCZAS PANDEMII, KIEDY LOKALE STAŁY PUSTE I NIE GENEROWAŁY ZUŻYCIA
Istnieją liczne przykłady na nieprawidłowości związane z rozliczaniem mediów, które stoją po stronie ZKZL. Forma rozliczeń jest często niejasna dla wynajmujących, a koszty są sztucznie zawyżane bez możliwości negocjacji i rozliczeń według faktycznego zużycia. Postulujemy rozwiązanie, w którym każdy wynajmujący ma możliwość podpisania umów bezpośrednio z operatorami/dostarczycielami mediów i samodzielnego rozliczania mediów.
7. MOŻLIWOŚĆ PODNAJMU LOKALU ZA STAWKĘ WYŻSZĄ NIŻ STAWKA CZYNSZU BEZ WSKAZYWANIA OGRANICZEŃ KWOTOWYCH
Należy wziąć pod uwagę, że NGO funkcjonują w zupełnie innym systemie prawnym niż przedsiębiorcy. Ze swojej działalności nie czerpią przychodów, które mogą dobrowolnie inwestować i przeznaczać na cele inne niż statutowe. Podnajem, by zarobić na koszty utrzymania jest więc racjonalną strategią finansową utrzymania lokalu. Dodatkowo stawka czynszu za m2 stanowi tylko jedną ze składowych kosztów utrzymania lokalu obok kosztów mediów, łączy teleinformatycznych itp., dlatego nie jest ona jedynym punktem odniesienia w obliczaniu faktycznych kosztów utrzymania biura.
8. JASNE ZASADY WYNAJMU, TRANSPARENTNE DLA WSZYSTKICH
Zależy nam na tym, aby każda organizacja wynajmująca lub starająca się o wynajem miała jasny ogląd tego jak wyglądają warunki najmu, rozliczeń, umów itd. „Indywidualne podejście” nie powinno oznaczać załatwiania spraw pod stołem albo po znajomości.
9. DOSTĘP DO OGÓLNODOSTĘPNEJ PULI LOKALI BĘDĄCEJ W DYSPOZYCJI MIASTA
Nie chcemy wyznaczenia dla NGO puli lokali, które często są w bardzo złym stanie technicznym, a przystosowanie np. do potrzeb osób z niepełnosprawnościami jest niemożliwe albo wymaga gruntownego remontu. Każda organizacja powinna mieć prawo wyboru dzielnicy, w której chce działać, więc lokale powinny być dostępne w całym mieście, a nie tylko w wybranych lokalizacjach.
10. MOŻLIWOŚĆ REALNEGO NEGOCJOWANIA ZAPISÓW UMÓW A NIE TRAKTOWANIE ICH 0:1 – PODPISUJESZ LUB NIE WYNAJMUJESZ
Umowy podpisywane z ZKZL często są jednostronne i zawierają niekorzystne dla NGO zapisy,
takie jak:
a) Zrzekanie się jakichkolwiek roszczeń finansowych względem miasta w przypadku modernizacji/remontu
b) Poza kaucją, zabezpieczenie wekslem in blanco lub poświadczeniem notarialnym
c) Obowiązek dokonywania bieżących konserwacji, napraw, remontów, odnawianie lokalu, estetyczny wygląd stolarki okiennej i drzwiowej – w przypadku nieprawidłowości (nie wiadomo jak stwierdzonych) wykonuje to ZKZL na koszt najemcy
d) Brak możliwości podnajmu przestrzeni
e) Brak możliwości rejestracji siedziby
f) Niewykonanie remontu w określonym czasie skutkuje wypowiedzeniem w trybie natychmiastowym -> NGO nie mają zazwyczaj zdolności kredytowej i remontują lokal z darowizn, środków własnych, więc jakiekolwiek zapisy dot. remontów powinny być w tym względzie elastyczne, bo np. w 6 m-cy z darowizn będzie można zrobić tylko część remontu, co nie oznacza, że organizacja nie chce go robić, tylko zbiera dalsze fundusze.
g) Płacenie podatku od nieruchomości – organizacje OPP z mocy prawa mogą liczyć na zwolnienie z podatku od nieruchomości i nie powinny go płacić
h) Zwrot różnicy pomiędzy preferencyjnym czynszem a czynszem „komercyjnym” w przypadku szybszego rozwiązania umowy lub wypowiedzenia umowy
i) Przemyślenie zapisów dotyczących zwrotu różnicy pomiędzy preferencyjnym czynszem a czynszem „komercyjnym” w przypadku szybszego rozwiązania umowy lub wypowiedzenia.
11. MOŻLIWOŚĆ RENEGOCJOWANIA JUŻ ZAWARTYCH UMÓW W TYM DOSTOSOWANIE ICH DO ZASAD WYPRACOWANEJ WSPÓLNIE POLITYKI LOKALOWEJ.
Wypracowane rozwiązania nie powinny dotyczyć tylko nowych najemców, ale także tych, którzy już mają zawarte umowy z ZKZL-em i innymi jednostkami miejskimi.
12. ZWOLNIENIE Z PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI WSZYSTKICH PODMIOTÓW EKONOMII SPOŁECZNEJ (fundacje, stowarzyszenia, spółdzielnie socjalne, spółki non profit) w przypadku uzasadnienia korzyści społecznych z prowadzonych działań.
Prowadzenie działalności gospodarczej nie jest przesłanką świadczącą o komercyjnym charakterze organizacji, lecz określa jej sposób finansowania. Dlatego wskazane jest określenie kryteriów uprawniających do zwolnienia z podatku od nieruchomości mając na uwadze prowadzone działania społeczne.
13. PEŁNE ROZLICZENIE KOSZTÓW PONIESIONYCH NA REMONT/MODERNIZACJĘ oraz DŁUGOTERMINOWE WAKACJE CZYNSZOWE
Koszty poniesione przez NGO na remont powinny być wyceniane nie na podstawie zaniżanych szacunków ZKZL, tylko faktycznie poniesionych nakładów.
100% lub alternatywnie określony procent (np. nie mniej niż 90%) poniesionych nakładów na remont powinno być rozliczone w czynszu. Najemca nie jest właścicielem lokalu, więc jeśli decyduje się na polepszanie standardu lokalu, to właściciel powinien „partycypować” w kosztach. Dodatkowo za inwestycje typu: odgrzybianie, instalacja ogrzewania, rynny, dach, ocieplenie budynku, instalacje i awarie powstałe nie z winy najemcy odpowiada właściciel lokalu (miasto) np. rynny, instalacje, zalania z powodu wadliwych i starych rur, awarie instalacji elektrycznej.
14. DŁUGOTERMINOWY NAJEM BEZ MOŻLIWOŚCI WYPOWIEDZENIA UMOWY I DRASTYCZNEGO PODNIESIENIA CZYNSZU
Dotyczyć, by to miało sytuacji, w której organizacja poniesie znaczące koszty remontu podnoszącego standard lokalu/nieruchomości.
15. PRZYJAZNY DIALOG
W tym celu postulujemy o powołanie pełnomocnika ds. organizacji pozarządowych i społeczeństwa obywatelskiego umiejscowionego np. przy Gabinecie Prezydenta, zapewniającego dobry dialog z miastem i mieszkańcami w kwestiach społecznych i lokalowych.
3 WARIANTY POLITYKI LOKALOWEJ MIASTA POZNANIA UWZGLĘDNIAJĄC KWESTIE REMONTÓW (warianty zostały wypracowane już w 2018 roku w wyniku dyskusji podmiotów ekonomii społecznej)
A/ REMONTUJESZ LOKAL Z WŁASNYCH ŚRODKÓW = NIE PŁACISZ CZYNSZU PRZEZ 5-10 LAT
Całkowita kwota remontu może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych lub więcej. Jest to bardzo duże obciążenie finansowe dla podmiotów ekonomii społecznej a zainwestowane środki nie są podmiotowi zwracane w przypadku wyprowadzki lub wypowiedzenia umowy. Aktualnie podmioty ekonomii społecznej są traktowana jak podmioty komercyjne i oferuje się im lokale do kapitalnego remontu w tym m.in. bez ogrzewania.
Liczba lat zwolnienia z czynszu mogłaby być zależna od realnie poniesionych kosztów remontu przez podmiot, jednak nie krócej niż 5 lat.
B/ KORZYSTASZ Z FUNDUSZU REMONTOWEGO = ZWOLNIENIE Z CZYNSZU NA CZAS REMONTU + PO REMONCIE PŁACISZ SYMBOLICZNY CZYNSZ
STWORZONY JEST MIEJSKI FUNDUSZ REMONTOWY, UMOŻLIWIAJĄCY PODMIOTOM EKONOMII SPOŁECZNEJ ZDOBYWANIE KAPITAŁU NA REMONT LOKALI MIEJSKICH
Z uwagi na bardzo niski standard proponowanych lokali miejskich (brak ogrzewania, wymiana okien, zagrzybienie, wadliwe instalacje itp.) rekomenduje się stworzenie funduszu remontowego, z którego mogłyby korzystać podmioty ekonomii społecznej i otrzymywać określone pule pieniędzy na wykonywanie remontów lokali miejskich, w których prowadzą swoją działalność. Fundusz zawsze będzie miał ograniczony budżet w związku z czym podmioty i tak będą inwestowały dodatkowo swoje środki, w związku z czym nawet po zakończeniu remontu rekomenduje się stosowanie obniżonych stawek czynszu.
C/ PROSPOŁECZNY, NISKI CZYNSZ
Nawet jeśli nie remontujesz lokalu miejskiego, który wynajmujesz z uwagi na społeczny charakter swoich działań płacisz symboliczny czynsz, lub nie płacisz go wcale i lokal otrzymujesz płacąc jedynie koszty jego eksploatacji lub uwzględniając dodatkowo symboliczny czynsz.
PRACE NAD POLITYKĄ LOKALOWĄ 2020 POWINNY UWZGLĘDNIĆ ANALIZĘ I WYPRACOWANIE ROZWIĄZAŃ W KAŻDYM Z 15 PUNKTÓW.
POSTULATY PRIORYTETOWE ZWIĄZANE Z TRWAJĄCĄ EPIDEMIĄ COVID-19:
Uwzględniając trudną sytuację finansową fundacji, stowarzyszeń, spółdzielni socjalnych, spółek non profit związaną z epidemią COVID-19, rekomendujemy rozpoczęcie prac nad polityką lokalową od wdrożenia doraźnych rozwiązań służących polepszeniu sytuacji finansowej organizacji:
– ujednolicenie stawki czynszu do 3 zł za m2 zgodnie z umową dzierżawy zawartą pomiędzy miastem Poznań a ZKZL-em
– umożliwienie organizacjom podnajmu lokali w celu opłacenia pełnych kosztów utrzymania wynajmowanych lokali
– stworzenie Antykryzysowej Tarczy Lokalowej dla NGO uwzględniającej 100% zwolnienie z czynszu do czasu odwołania epidemii COVID-19. Kryteria korzystania ze wsparcia powinny być zaprojektowane w 100% z myślą o organizacjach a nie przedsiębiorcach. Skorzystanie z Poznańskiej Tarczy tylko przez niespełna 1/3 najemców o formie prawnej fundacji czy stowarzyszenia wynikało m.in. z niedostosowania kryteriów do specyfiki funkcjonowania oraz warunków formalno-prawnych jakie spełniają organizacje pozarządowe.
Działania projektu Inkubator Rozwoju Aktywności Społecznej w Wielkopolsce wspierającego rozwój instytucjonalny WRK sfinansowano przez przez Narodowy Instytut Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego ze środków Programu Rozwoju Organizacji Obywatelskich na lata 2018 – 2030
